ניתוח מקצועי: רכישת נכס להשקעה יתרונות וחסרונות בהקשר של שוק המשכנתא והשוק הפיננסי
בעת רכישת נכס להשקעה יתרונות וחסרונות יכולים להשפיע משמעותית כי מדובר בהחלטה כלכלית מורכבת.
נדרשת בחינה מעמיקה של שיקולים פיננסיים, במיוחד כאשר נלקחת בחשבון משכנתא ייעודית למשקיעים.
משכנתא זו מוצעת במסלולים שונים שלחלקם יתרונות מרחיקים אך גם חסרונות.
דוגמאות לרכישת סוגי נכסים להשכרה
לכל סוג של השקעה יש סיכונים ויתרונות שיש להתייחס אליהם.
רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 בתל אביב לצורך השבחה והשכרה עתידית.
השקעה בנכס נופש באי פארוס ביוון המשווק לתיירים עונתיים.
רכישת חנות רחוב באזור תיירותי בבראשוב אשר ברומניה.
או השקעת נדל"ן בפורטוגל באזור כפרי ליד פורטו.
כל אחד מתרחישים האלו ממחיש כיצד ניהול נכון של מימון, מיסוי, ומעקב אחר מגמות מקומיות חיוניים להצלחת ההשקעה.
מהם היתרונות של רכישת נכס להשקעה?
יצירת הכנסה פסיבית
אחד היתרונות המרכזיים הוא פוטנציאל להכנסה שוטפת משכירות.
בישראל, שיעור התשואה על נכסים למגורים בערים מרכזיות נע בין 2.5% ל־4%.
למשל השקעה או ניהול נכסים בפורטוגל או רומניה מאפשר לעיתים ליהנות מנדל"ן המניב תשואה בגובה עד ל־5%-7% באזורים נבחרים.
לדוגמה, לפי נתונים מ־Numbeo ומסמכים שפורסמו ע"י ממשלת פורטוגל.
דירות באזורים מתפתחים כמו ברגה מניבות תשואה ממוצעת של 6.1% ברוטו לשנה.
עליית ערך הנכס בטווח הארוך
במקרים רבים, השקעה בנדל"ן מביאה גם לעליית ערך עם השנים.
על פי הלמ"ס, בין 2013 ל־2023 מחירי הדירות בישראל עלו בממוצע ב־110%.
גם באתונה, לאחר המשבר הכלכלי, נרשמה עלייה של כ־35% במחירי הדירות בין 2018 ל־2023.
הנתונים לפי הבנק המרכזי של יוון.
ביטחון והשקעה מוחשית
רבים רואים בנדל"ן אפיק השקעה בטוח יותר לעומת שוק ההון.
הנכס הפיזי משמש כבטוחה.
ניתן לשעבדו בעת צורך לקבלת מימון נוסף.
מהם החסרונות של רכישת נכס להשקעה?
עלויות נלוות גבוהות
השקעה בנדל"ן כרוכה בהוצאות כמו מס רכישה, תחזוקה, תיווך, עורך דין ולעיתים גם שיפוץ.
לדוגמה, בישראל מס רכישה למשקיע עומד על 8% לפחות.
בעת השקעות נדל"ן בפורטוגל לדוגמא, ישנם מיסים מקומיים (IMT) ועלויות רישום שיכולים להגיע ל־6% מהשווי.
סיכון של אי-השכרה או פגיעה בתשואה
אין ודאות שתימצא דייר בכל תקופה.
שוק שכירות לא יציב עלול להוביל לאובדן הכנסה.
כמו כן, רגולציה משתנה – כמו הגבלת שכר דירה בברצלונה או פיקוח בישראל – עלולה לפגוע ברווחיות.
סיכון בשוק חו"ל
רכישת נכס במדינה זרה כרוכה באי ודאות נוספת.
שפה, חוקים שונים, מערכת מיסוי שונה ולעיתים קושי ממשי בהבנת הזכויות והחובות.
לדוגמה, ביוון ישנה רגולציה חדשה על השכרות לטווח קצר.
היא מחייבת רישום מיוחד וניהול בהתאם לתנאים מחמירים.
סוגי נכסים ודרכי ניהול – סקירה השוואתית
נכסים פרטיים למגורים
השקעה בדירה להשכרה בישראל או באירופה מצריכה ניהול שוטף, גבייה, תיקונים ולעיתים טיפול בדיירים בעייתיים.
רבים משתמשים בשירותי ניהול נכסים מקצועיים, בעיקר בחו"ל.
נכסים מסחריים
השקעה בחנויות, משרדים או מחסנים עשויה להניב תשואה גבוהה יותר, אך עם סיכון מוגבר.
בעיקר בתקופות של ירידה בפעילות הכלכלית.
למשל, ירידה בשכירויות משרדים בת"א מאז הקורונה.
הנתונים לפי נתוני הלמ"ס ומשרד הבינוי.
פרויקטים של נדל"ן קבוצתי
השקעה באמצעות קרן השקעות או קבוצת רכישה מאפשרת פיזור סיכונים, אך דורשת אמון מלא של הלקוח בגוף המארגן.
כמו כן נדרשת בדיקה מדוקדקת של תנאי ההשקעה והרגולציה המקומית.
השוואה בין מדינות – גישות שונות להשקעת נדל"ן
לדוגמה, בישראל שיעור המס על השקעה בנדל"ן גבוה יחסית, אך השוק נחשב יציב ובטוח.
ביוון, המחירים עדיין נמוכים יחסית אך יש רגולציה חדשה ומחמירה על השכרה לטווח קצר.
ברומניה ניתן למצוא תשואות גבוהות אך יש לבחון היטב את חוזק השוכר ואופי האזור.
בפורטוגל קיימות הקלות מס למשקיעים זרים באזורים מסוימים, במיוחד בפרויקטים כפריים או תיירותיים.
ההשוואה בין המדינות ממחישה את הצורך בבדיקה פרטנית של כל שוק לפני קבלת החלטה כי בכל רכישת נכס להשקעה יתרונות וחסרונות יכולים להוביל לתוצאה הפוכה ומסוכנת פיננסית.
