נכון להיום, אוקטובר 2022, אין דרך להגדיר את מחירי הקרקע לבניה מלבד "משוגעים". בעיית הדיור החריפה, ופתרון לא נראה באופק.
אבל כדי לא להכניס אתכם למרה שחורה החלטנו לסקור כאן את מגמות הנדל"ן תוך חיפוש אחר קצת שפיות בעולם של מחירים משוגעים. מצאנו!
מי הם המפסידים ומי המרוויחים ממחיר הקרקע לבניה
מחירי דירות, כמו מחירים של כל דבר אחר, הם תוצאה של ביקוש והיצע. בישראל קיימת כידוע דריכה במקום בכל הנוגע להפשרת קרקעות לבניה.
היקפי הבניה קטנים ביחס לביקוש, מחירי המשכנתא עלו, והנה לכם הסיבות העיקריות למחירים המשוגעים.
זה לא סוד שהקרקע בתל אביב יקרה. כל גוש דן יקר, אבל ככל שמתרחקים מהמרכז המחירים יורדים. ואז מגיעים לירושלים והמחירים שוב מזנקים. בדרך אפשר אולי למצוא מציאות, אבל גם הן לא במחירי מסטיק וגרעינים.
זוגות צעירים רואים את חלום הדירה הולך ומתרחק, וזוגות שחייבים בתשלום המשכנתא חורקים שיניים. עם זאת, שוק הנדל"ן בכל זאת דינמי. למרות המחירים נסגרות עסקאות, והתשובה לשאלה מיהו המאושר היא – בעל הממון.
אבל לא רק הוא. מתווך הנדל"ן גם הוא נהנה מהעוגה, מה שמייקר את המחירים בכארבעה אחוזים – עד שני אחוז משלם לו הקונה וכנ"ל המוכר. אצל עורך דין מקרקעין הסיפור דומה. אבל מה לעשות, אי אפשר בלעדיהם!
אז מה היה לנו?
לפני שמתחילים, ראוי לציין כי המחירים מצביעים על מגמות בלבד. אין בנתונים אלו כדי להצביע באופן גורף על מחירי הקרקעות, כיוון שהם פונקציה של פרמטרים שונים כמו מיקום הקרקע והיקף היתרי בניה.
נתחיל בתל אביב. לא שהיה קל למצוא קרקע פנויה לבניה, אבל לאחר חיפוש ממושך מצאנו, ולא סתם מיקום, אלא בלב העיר על רחוב אלנבי בין רחוב בלפור לרחוב גרוזנברג. וככה זה הולך:
מגרש עם היתר בניה לשטחי מסחר ול-16 דירות, תחזיקו חזק, מחיר למ"ר: 155,440 ₪, שטח: 386 מ"ר, ובס"כ: 60,000,000 ₪ (במילים: שישים מיליון שקלים).
עם זאת צויין כי המחירים בפרויקטים חדשים באזור נעים בין 80,000-110,000 ₪ למ"ר. נרגענו!
נעבור לירושלים. בבירה, הידועה אף היא בביקש לקרקע, מצאנו בשכונת גאולה גג בשטח של 450 מ"ר עם היתר בניה ל- 16 יחידות דיור. מחיר למ"ר: 71,111 ₪, סה"כ: 32,000,000 ₪.
ומה קורה בחיפה? חיפה ידועה במחירי קרקע זולים בהשוואה לתל אביב וירושלים. מה שנכון נכון, מחירי הקרקע בחיפה הם ללא ספק מחירי רצפה!
כאן, סמוך לשכונת המושבה הגרמנית, מצאנו מגרש בשטח של 2600 מ"ר לבניית בניין מגורים עם היתר ל- 24 יחידות דיור. מחיר למ"ר: 5,962 ₪. סה"כ: 15,500,000 ₪.
באר שבע נהנתה בשני העשורים האחרונים מקפיצה דרמטית של מחירי הקרקעות. כל זאת הודות לאוניברסיטת בן גוריון שמשכה אליה אלפי סטודנטים.
אלו גם נזקקו לדיור וגם הצעירו את פני העיר, וסיפקו נוסחה בטוחה לעליה בביקוש, וכתוצאה מכך לעליה במחירי הדירות והקרקעות. וככה זה נראה בשטח:
מגרש של 826 מ"ר צמוד לבית החולים סורוקה ולאוניברסיטת בן גוריון, כולל זכויות תב"ע לבניית 30 יחידות דיור ויחידה מסחרית בקומת קרקע: מחיר למ"ר 14,528 ₪, סה"כ: 12,000,000 ₪.
חדרה – מקום טוב באמצע הדרך – חדרה מתפתחת לרוחב ולגובה. פה ושם מופשרים שטחים חקלאיים המצטרפים למעגל הבניה לדיור ולמסחר.
בחדרה אפשר למצוא היום מגרשים לבניה בשטח 1,200 מ"ר במחיר העומד על 16,667 ₪ למ"ר. לא נורא זול, אבל משתלם למדי במונחים של עלות תועלת.
והתועלת ברורה – מצד אחד קרבה לתל אביב, מצד שני לחיפה ומצד שלישי לחוף הים.
אז מה מצאנו? אומרים שמשוגע מי שגר בתל אביב. אם לבחון את זה מזווית של מחיר קרקע לבניה, 155,440 ₪ למטר רבוע זה מחיר שבהחלט מצדיק את הכינוי משוגע שדבק בתל אביבים.
מצד שני, נציגת השפיות, לפי סקירה זו, היא חיפה המחזיקה במחיר רצפה של 5,962 ₪ למ"ר.
בהחלט מחיר אטרקטיבי למי שרוצה לקנות דירה או להשקיע בנדל"ן בכרך מקומי על כל המשתמע מכך.
